Locazioni abitative e commerciali: gli errori più frequenti del proprietario

In questo periodo di difficoltà, molti contratti di locazione vengono effettuati eludendo le norme in materia locatizia, con l'intento di ottenere il massimo profitto ma in realtà esponendosi alle insidie che tali norme intendono evitare.

Molti infatti ignorano che le norme in materia locatizia proteggono non soltanto il conduttore, ma anche il proprietario dell'immobile.

Questi sono alcuni degli errori più frequenti che i proprietari di immobili commettono:

- redazione per iscritto di un contratto di locazione simulato a canone ridotto, ma in realtà le parti concordano verbalmente un contratto di locazione con canone superiore (contratto dissimulato);

- redazione per iscritto di un contratto di comodato (cioé un contratto di cessione gratuita), ma in realtà le parti concordano verbalmente un contratto di locazione (contratto dissimulato);

- redazione di un contratto di locazione con durata transitoria in mancanza dei requisiti necessari per tale tipo di contratto (ad esempio locazione turistica a chi non è turista ma ha necessità della prima casa).

Nel caso di locazione scritta a canone ridotto, se il conduttore non paga il maggior canone concordato verbalmente ma continua a pagare il minor canone che è stato convenuto per iscritto, il proprietario non può eccepire alcunché in quanto vale ciò che le parti hanno convenuto per iscritto.

Nel caso in cui le parti hanno redatto per iscritto un contratto di comodato ma hanno convenuto verbalmente un contratto di locazione, in mancanza di pagamento del canone convenuto verbalmente è vero che il conduttore può richiedere la restituzione del bene alla scadenza od immediatamente in caso di necessità, ma per ottenere la sentenza che gli dà il diritto alla restituzione deve percorrere un intero procedimento giudiziario di merito.

Se invece le parti avessero stipulato un contratto di locazione (senza simulare un contratto di comodato), al verificarsi del mancato pagamento di un paio di mensilità del canone il proprietario avrebbe potuto ricorrere al più celere procedimento di sfratto per morosità che, ove la morosità sia palese, prevede l'emissione dell'ordinanza immediata di sfratto già alla prima udienza.

Nel caso di redazione di un contratto di locazione con durata transitoria in mancanza dei requisiti, il conduttore può in qualunque momento chiedere ed ottenere un contratto avente la più lunga durata prevista per legge.

E' inoltre indispensabile una fideiussione bancaria a garanzia del pagamento dei canoni, curando che le previsioni contrattuali della fideiussione e le qualità dell'istituto bancario garantiscano effettivamente la riscossione del canone. Sono da escludere fideiussioni rilasciate da “consorzi di garanzia”, categoria che recentemente ha registrato numerosi fallimenti.

Per ottenere la migliore tutela è quindi necessario che il contratto di locazione rispetti la normativa in materia: in caso di “crisi” del rapporto contrattuale la situazione risulta più semplice sia per il proprietario dell'immobile… sia per l'avvocato che deve tutelarlo.

Avv. Luca Barberi