Locazione e sfratto

Assistenza e difesa legale nella crisi del rapporto di locazione immobiliare.

La Risposta al problema di molti.

Problematiche e principali errori relativi al rapporto di locazione

In questo periodo di difficoltà, molti contratti di locazione vengono effettuati eludendo le norme in materia locatizia, con l'intento di ottenere il massimo profitto ma in realtà esponendosi alle insidie che tali norme intendono evitare.

L'art. 79 della Legge sulle locazioni (392/1978), intitolato “Patti contrari alla legge”, afferma:

“È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge.”

La Giurisprudenza della Corte di Cassazione ed altre leggi speciali hanno specificato e aggiunto altre ipotesi di nullità.

Molti ignorano che le norme in materia locatizia proteggono non soltanto il conduttore, ma anche il proprietario dell'immobile.

Queste sono le ipotesi di elusione più frequenti con le relative conseguenze di fatto:

- redazione per iscritto di un contratto di locazione simulato a canone ridotto, ma in realtà le parti concordano verbalmente un contratto di locazione con canone superiore (contratto dissimulato);

- redazione per iscritto di un contratto di comodato (cioé un contratto di cessione gratuita), ma in realtà le parti concordano verbalmente un contratto di locazione (contratto dissimulato);

- redazione di un contratto di locazione con durata transitoria in mancanza dei requisiti necessari per tale tipo di contratto (ad esempio locazione turistica a chi non è turista ma ha necessità della prima casa).

Nel caso di locazione scritta a canone ridotto, se il conduttore non paga il maggior canone concordato verbalmente ma continua a pagare il minor canone che è stato convenuto per iscritto, il proprietario non può eccepire alcunché in quanto vale ciò che le parti hanno convenuto per iscritto.

Nel caso in cui le parti hanno redatto per iscritto un contratto di comodato ma hanno convenuto verbalmente un contratto di locazione, in mancanza di pagamento del canone convenuto verbalmente è vero che il conduttore può richiedere la restituzione del bene alla scadenza od immediatamente in caso di necessità, ma per ottenere la sentenza che gli dà il diritto alla restituzione deve percorrere un intero procedimento giudiziario di merito.

Se invece le parti avessero stipulato un contratto di locazione (senza simulare un contratto di comodato), al verificarsi del mancato pagamento di un paio di mensilità del canone il proprietario avrebbe potuto ricorrere al più celere procedimento di sfratto per morosità che, ove la morosità sia palese, prevede l'emissione dell'ordinanza immediata di sfratto già alla prima udienza.

Nel caso di redazione di un contratto di locazione con durata transitoria in mancanza dei requisiti, il conduttore può in qualunque momento chiedere ed ottenere un contratto avente la più lunga durata prevista per legge.

E' inoltre indispensabile una fideiussione bancaria a garanzia del pagamento dei canoni, curando che le previsioni contrattuali della fideiussione e le qualità dell'istituto bancario garantiscano effettivamente la riscossione del canone. Sono da escludere fideiussioni rilasciate da “consorzi di garanzia”, categoria che recentemente ha registrato numerosi fallimenti.

Per ottenere la migliore tutela è quindi necessario che il contratto di locazione rispetti la normativa in materia: in caso di “crisi” del rapporto contrattuale la situazione risulta più semplice e chiara per entrambi le parti.

Cause di cessazione del rapporto di locazione

Sono cause di cessazione del rapporto di locazione la scadenza del termine e l'inadempimento.

In entrambi i casi è necessario un provvedimento giudiziale che dichiari il verificarsi della causa di cessazione del rapporto, ed a tal fine esiste il procedimento di sfratto (per finita locazione o per morosità) che rappresenta un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi notevolmente più brevi rispetto al procedimento ordinario di merito, di ottenere un provvedimento giudiziale che ordini al conduttore il rilascio e la riconsegna dell’immobile in seguito alla scadenza del termine (procedimento di sfratto per finita locazione) od alla sua morosità nel pagamento del canone pattuito o degli oneri accessori (procedimento di sfratto per morosità).

Non tratterò di altri procedimenti speciali (procedimenti di urgenza, sequestri, ecc...) per le difficoltà che la relativa esposizione comporterebbe.

Procedimento di sfratto per morosità

Come già detto, questo procedimento speciale sommario consegue alla morosità del conduttore.

Il locatore agisce con l'atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione in udienza per la convalida.

All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:

- il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida: il giudice, ove ritenga fondate le ragioni del locatore, può emettere subito ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio dell'immobile; in ogni caso, rinvia ad un giudizio ordinario per decidere con sentenza sulle ragioni delle parti;

soltanto per le locazioni abitative (non per quelle commerciali) il conduttore che si presenta può saldare la morosità o chiedere al giudice il c.d. “termine di grazia”, cioé un termine entro cui saldare il proprio debito (ex art. 55 l. n. 392/1978), ed il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato.

Di fronte ad una “morosità incolpevole”, il conduttore può evitare lo sfratto accedendo all’apposito fondo.

- Se invece il conduttore non si presenta (o si presenta e non fa opposizione): il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e se il locatore dichiari che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto.

Procedimento di sfratto per finita locazione

Questo procedimento speciale sommario consegue all'avvenuta scadenza del contratto.

Il locatore agisce con l'atto di intimazione di sfratto per finita locazione (o di licenza per finita locazione se prima della scadenza contrattuale) con contestuale citazione in udienza per la convalida.

All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:

- il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida: il giudice, ove ritenga fondate le ragioni del locatore, può emettere subito ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio dell'immobile; in ogni caso, rinvia ad un giudizio ordinario per decidere con sentenza sulle ragioni delle parti.

- Se invece il conduttore non si presenta (o si presenta e non fa opposizione): il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data del rilascio.

Avv. Luca Barberi